Ev Alırken Karşılaşacağınız Masraflar

Tapu harcı: en büyük kalem

Tapu harcı, satış bedeli üzerinden hesaplanan ve toplamda %4 olan bir vergidir. Kanuna göre alıcı ve satıcı %2'şer öder.

Ancak uygulamada çoğu satışta tamamı alıcıya bırakılır. Pazarlık aşamasında bunu açıkça konuşun; %2'lik fark 4 milyon TL'lik bir konutta 80.000 TL demektir.

Harç, beyan edilen satış bedeli üzerinden alınır ve bu bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz. Düşük beyan hem yasal risk hem de ileride satarken yüksek değer artışı kazancı vergisi doğurur.

Tapu harcının yanında ayrıca döner sermaye ücreti ödenir.

Banka masrafları

• Ekspertiz (değerleme) ücreti: Banka, konutun gerçek piyasa değerini bağımsız bir şirkete tespit ettirir. Rapor, kullanabileceğiniz kredinin üst sınırını belirler. Ücreti genelde alıcı öder.
• Kredi tahsis ücreti: Bankalar konut kredilerinde kredi tutarının binde 5'ini aşmayacak şekilde tahsis ücreti alabilir. Bu üst sınır mevzuatla belirlenmiştir; daha fazlası talep edilirse itiraz edin.
• İpotek tesis masrafı: Konutun banka lehine ipotek edilmesi işlemine ait masraf.

Ekspertiz raporu, konutun beyan ettiğiniz değerden düşük çıkarsa kredi tutarınız da düşer. Bu durumda aradaki farkı peşinattan karşılamanız gerekir; bütçenizde bu ihtimale pay bırakın.

Sigortalar

• DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Adı üstünde zorunludur. Tapu işlemleri ve kredi kullanımı için şarttır. Primi konutun büyüklüğüne, yapı tipine ve bulunduğu deprem bölgesine göre değişir.
• Konut sigortası: Yasal zorunluluk değildir, ancak bankalar kredi süresince yaptırılmasını şart koşar. Yangın, su baskını, hırsızlık gibi riskleri kapsar.
• Hayat sigortası: Bazı bankalar kredi şartı olarak talep eder. Zorunlu değildir; ancak reddettiğinizde faiz oranınız yükselebilir. Maliyetini faiz farkıyla karşılaştırın.

Sigortaları bankanın önerdiği şirketten almak zorunda değilsiniz. Teklif toplayıp karşılaştırmak ciddi tasarruf sağlar.

Toplam nakit ihtiyacı

Tapuda hazır bulundurmanız gereken nakit = Peşinat + tüm masraflar.

Örnek: 4.500.000 TL'lik bir konut, 1.500.000 TL peşinat ile alınıyorsa:

• Tapu harcı (%2): 90.000 TL
• Döner sermaye: yaklaşık 6.000 TL
• Ekspertiz: yaklaşık 6.500 TL
• DASK: yaklaşık 2.500 TL
• Konut sigortası: yaklaşık 4.000 TL
• Kredi tahsis ücreti (3.000.000 × binde 5): 15.000 TL
• İpotek ve diğer: yaklaşık 2.000 TL

Toplam masraf yaklaşık 126.000 TL. Yani tapuda 1.500.000 değil, 1.626.000 TL hazır olmalıdır.

Unutulan gizli maliyetler

Taşınma sonrası ortaya çıkan ve bütçeye girmeyen kalemler:

• Emlakçı komisyonu (genelde satış bedelinin %2'si + KDV)
• Taşınma masrafları
• Tadilat, boya, mutfak-banyo yenileme
• Abonelik açılışları (elektrik, su, doğalgaz güvence bedelleri)
• İlk yıl emlak vergisi ve aidat

Bu kalemler kolayca 100.000 TL'yi bulur. Ev bütçesi yaparken konut bedelinin üzerine %8-10 pay bırakmak gerçekçi bir yaklaşımdır.